0

Compreendendo o derretimento das hipotecas; O que aconteceu e quem é culpado – por: Richard Gandon

corretora-de-imóveis-e-hipotecas

Compreendendo o derretimento das hipotecas; O que aconteceu e quem é culpado
por: Richard Gandon

hipotecas

hipotecas

Pessoas estão perdendo suas casas e muitas outras perderão seus empregos antes que o derretimento das hipotecas pare de fazer vítimas.

Parafraseando a afirmação de Alan Greenspan em 17 de março de 2008, “A atual crise financeira nos EUA provavelmente será julgada em retrospecto como a mais dolorosa desde o final da Segunda Guerra Mundial. A crise deixará muitas vítimas”.

Quantas vítimas? Os especialistas estão prevendo que, nos próximos anos, entre 15 e 20 milhões de proprietários poderiam ter casas com valor inferior ao que elas deveriam. Afastar-se de uma situação ruim pode realmente fazer sentido para as pessoas cujas hipotecas estão “de cabeça para baixo”, considerando o fato de que o refinanciamento está fora de questão e o crédito com garantia do imóvel é inexistente.

Parece bastante fácil apontar os dedos para titãs gananciosos de Wall Street por causar a crise das hipotecas sub-prime. Eles, afinal,, criaram as condições para que os bancos subscrevessem (garantissem) as hipotecas e então as transferissem esse passivo aos investidores. O que muitos não conseguem perceber é que não se pode subestimar a culpa dos proprietários que compraram mais casas do que eles poderiam se dar ao luxo de pagar e também dos agentes imobiliários que buscavam cada vez mais dólares de comissão. As corretoras de hipotecas e os banqueiros, os próprios bancos, agências de classificação como a Moody’s e Standard & Poor’s, Wall Street, o Fed e por último, mas certamente não menos importante, o governo federal. Todos têm sua parcela de culpa também.

 

proprietário-hipotecas

proprietário-hipotecas

Vamos começar pelos proprietários – as pessoas que estão agora no processo ou logo para entrar no processo, de perder suas casas. Algumas dessas pessoas nunca antes haviam tido uma casa e, como tal, talvez não estivessem preparadas para os custos associados à propriedade de uma casa. Educação financeira é uma coisa extremamente rara neste país apesar de existirem bons gerenciadores de finanças pessoais facilmente disponíveis como o  Quicken e o Microsoft Money. Entretanto, A falta de alfabetização financeira não dispensa esses compradores de sua responsabilidade. Cada mutuário recebe informações detalhadas em seus contratos de crédito. Aqui está uma parte do que o ato cobre:

O propósito da TILA (Truth In Lending Act) (uma das leis Americanas que regulamentam o Mercado de crédito)  é promover o uso consciente do crédito ao consumidor, exigindo divulgações sobre seus termos e custos. A TILA também oferece aos consumidores o direito de cancelar certas operações de crédito que envolvem uma garantia sobre a habitação principal do consumidor, regulamenta o uso do cartão de crédito e fornece um meio para resolução justa e dentro do tempo de disputas de cobrança de crédito. Com exceção de certos empréstimos hipotecários de alto custo, a TILA não regula os encargos que podem ser cobrados do tomador de empréstimos nas operações de crédito ao consumidor. Em vez disso, a TILA limita a taxa de juros máxima e esta deve ser declarada nos contratos de taxa variável que tomam como garantia o imóvel do consumidor. Também impõe limitações aos refinanciamentos de créditos hipotecários que estão sujeitos aos requisitos da Sec. 226.5b(uma norma que obriga os credores a informarem nos contratos de crédito o valor total do crédito incluindo os juros. É semelhante ao CET-custo efetivo total, que existe no Brasil) e hipotecas sujeitas aos requisitos da Sec. 226,32. (outra regulamentação americana)O regulamento proíbe certos atos ou práticas relacionadas ao crédito garantido pela habitação principal de um consumidor.

Grande parte da crise das hipotecas subprime pode ser rastreada diretamente de volta às hipotecas de taxa variável. Como está claramente indicado acima, “a TILA não regula a cobrança que pode ser imposta pelo crédito ao consumidor. Em vez disso, exige que uma taxa de juros máxima seja declarada em contratos de taxa variável garantidos pela residência dos consumidores. “Ele também indica claramente que a TILA também oferece aos consumidores o direito de cancelar certas operações de crédito que envolvam uma garantia sobre a habitação principal de um consumidor. Alguém tem que se perguntar independente da resposta se esses proprietários:

  1. Preocuparam-se em ler seus contratos em especial o custo efetivo total?
  2. Entenderam o que significava custo efetivo total do ato de empréstimo?3. Escolheram ignorar a informação impressa claramente no contrato a respeito do custo efetivo total do ato de empréstimo?

Alguns meses atrás, assim que a crise das hipotecas subprime começava a se desenrolar, O jornal The New York Daily News publicou um artigo sobre uma família na cidade de Nova York, que comprara uma casa e agora enfrentava a perspectiva de despejos. O artigo simpatizava com essa família, destacando o fato de que eles estavam vivendo o sonho americano e que esse sonho estava prestes a acabar. O que eu achei angustiante foi o fato de que claramente visível na foto que acompanhava esse artigo simpático era uma televisão de tela plana muito cara pendurada na parede. Talvez eu seja ingênuo, mas posso assegurar a você que, se eu me deparasse com a perspectiva de perder minha casa e ter minha família na rua, não haveria como continuar com aquela televisão cara pendurada na minha parede . Teria sido uma das primeiras coisas a serem vendidas e algum alívio financeiro seria encontrado ao descartar o que eu tenho certeza que foi uma compra muito cara.

 

educação-financeira-e-hipotecas

Claramente, o público precisa de acesso fácil aos cursos de educação financeira. É muito ruim, que não vejamos a necessidade de fazer deste um curso de estudo obrigatório no nosso sistema educacional.

Bancos e corretores hipotecários vem, nos últimos quatro ou cinco anos, arrecadando dinheiro a rodo sob a forma de comissões pagas quando os contratos de hipotecas são fechados. Muitas dessas pessoas não tiveram que fazer muita coisa para conquistar clientes. Em vez disso, os telefones deles pulavam do gancho enquanto as pessoas mergulhavam de cabeça na propriedade de imóveis, e então refinanciavam estes mesmos imóveis para conseguir um dinheiro extra como num efeito manada, apesar da sua baixa capacidade de pagar pela sua casa. Os empréstimos sem comprovação estavam prontamente disponíveis, sem que o devedor tivesse que apresentar documentação que comprovasse sua renda.. Claramente, esta prática poderia, e de fato fez, precarizar os  processos de garantia de empréstimos. Algum desses banqueiros e corretores de hipotecas era desonesto? Certo. Todos eram desonestos? Eu acho que não. Para ter uma conspiração nacional maciça, onde milhares e milhares de pessoas envolvidas na profissão de hipoteca bancário e de corretagem hipotecária se juntassem para criar esta situação simplesmente não é viável. Sim, alguns dos culpados pertenciam à indústria hipotecária, mas eles eram simplesmente uma pequena engrenagem na enorme máquina que criou essa bagunça.

Vamos discutir os agentes imobiliários. Em 2007, nós compramos uma casa e também vendemos uma casa. A agente com quem negociamos para comprar nossa casa foi absolutamente fantástica. Em nossa opinião, ela fez mais do que precisava para fazer o nosso negócio acontecer. Ela respondeu a todos os telefonemas, esclareceu todas as nossas preocupações e foi um exemplo de profissionalismo. Consideramos esta corretora como uma amiga, e a recomendamos sempre que possível, o que resultou em ganhar comissões adicionais para ela. Continuaremos a recomendá-la a todos os que perguntem ou mencionem que gostariam de comprar ou vender uma casa em nossa área.

corretora-de-imóveis-e-hipotecas

O agente imobiliário, que contratamos para vender nossa casa, não poderia ter sido mais diferente. Nós deixamos nossa antiga casa pronta para vender antes de fechar o contrato da nossa nova casa. Nós decidimos anunciá-la como ” À venda pelo dono “. No caso de não vendermos esta casa por conta própria, nossa intenção era contratar um agente assim que fechássemos a compra da nossa nova casa. Literalmente, desde o dia em que colocamos o sinal na frente de nossa casa e anunciá-la em um site como ” À venda pelo dono”, fomos inundados com telefonemas de agentes imobiliários. Disseram-nos muitas mentiras e nos assediaram constantemente; Embora já tivéssemos deixado bem claro para todos os agentes que nos contatavam, e havia mais de 60 que o faziam; que estávamos dispostos a pagar metade da comissão – o mesmo que teriam recebido de outros clientes. Nós também dissemos a todos os agentes que nos contataram que já tínhamos encontrado um agente para vender nossa casa no caso de escolhermos não mais vendê-lo nós mesmos. Fixamos como prazo limite a data de assinatura do contrato da nossa nova casa. Nós tivemos um comprador interessado que, logo após a a assinatura do contrato da nossa casa nova, decidiu continuar procurando, por isso decidimos anunciar  nossa casa com um agente local para que pudéssemos nos concentrar em preparar nossa nova casa para a mudança no final do ano letivo. Este agente mostrou nossa casa um máximo de duas vezes e obteve uma oferta que aceitamos. Acabamos recebendo US $ 1.000 menos do que queríamos em um mercado imobiliário em declínio. Os agentes que haviam assediado muitas vezes contataram nosso corretor em várias ocasiões mas ele mentiu, dizendo que a casa já estava vendida quando de fato não estava nesse momento – claramente uma quebra de confiança de nosso agente. Francamente, um agente ético teria continuado a mostrar nossa casa até a assinatura do contrato de compra/venda.

Mas espere, há mais. Nosso agente também atuou como corretor de hipoteca do comprador. Na assinatura do contrato, descobrimos que havia documentos assinados pelo comprador afirmando que ele (nosso agente) os representava e nós assinamos documentos afirmando que ele nos representava. Nós também percebemos que o comprador efetivamente baixou aproximadamente 2-3% do preço de compra quando os custos do contrato financiados foram levados em conta na equação. Sua primeira hipoteca tinha o que pensávamos ser uma alta taxa fixa e sua segunda hipoteca veio com uma taxa superior a 8,5%. Porque o fechamento do contrato aconteceu em agosto, literalmente, no meio da primeira onda do colapso, se eles não fecharam no dia em que fizeram (31 de agosto de 2007), o Citibank não teria aumentado sua taxa. Quando minha esposa e eu compramos casas no passado, sempre foi um dia muito feliz. Essas pessoas pareciam absolutamente chocadas na hora de assinar o contrato. Não estou convencido de que eles sabiam qual seria o valor do pagamento mensal até o dia do vencimento.. Sabíamos com antecedência cada centavo que custarai o nosso contrato, porque tínhamos feito um orçamento e planejado tudo em uma planilha. Essas pessoas seriam estúpidas ou simplesmente eram inexperientes e haviam sido enganadas por uma combinação gananciosa de agente imobiliário e corretor de hipotecas? Estou extremamente convencido de que eles são pessoas inteligentes, mas eram inexperientes e foram enganodos por um agente sem escrúpulos.

bancos-hipotecas

Os bancos também tem sua parcela de culpa. Antes da desregulamentação bancária, Poupança e Empréstimos forneciam hipotecas aos compradores de casas e mantinham esses empréstimos em suas carteiras. Os empréstimos inadimplentes tiveram um efeito negativo sobre a rentabilidade da S & L (Savings and loan association), o que, naturalmente, causou um aumento nas exigências para a concessão de empréstimo, como a estabilidade no emprego e um maior percentual de entrada, para que os potenciais compradores de casa sejam aprovados para uma hipoteca. Naquela época, um comprador de casa precisava realmente economizar dinheiro suficiente para dar uma entrada de pelo menos 10 ou mesmo 20% antes de um banco considerar a concessão de uma hipoteca. Os cheques e os saldos mantiveram os bancos solventes e mutuários responsáveis. Embora essa abordagem funcionasse, alguns afirmavam que o sistema regulamentado era racista e discriminatório – e certamente havia alguma verdade nisso. Voltando ao presente, os bancos fizeram um pacote de hipotecas nos últimos cinco ou seis anos. Para a maior parte, eles permitiram que seus critérios de concessão fossem esticados de tal modo para além do que seria razoável que realmente fez com que quase qualquer um pudesse qualificar-se para uma hipoteca, apesar de sua baixa capacidade de pagamento. Algumas pessoas até pediram e receberam hipotecas por um valor maior do que a propriedade valia. Às vezes, a hipoteca valendo 25% mais do que a propriedade!

Sob as regras do sistema anterior, 125% de hipotecas não seriam possíveis porque é claro que esses empréstimos teriam que ser  mantidos na contabilidade dos bancos que poderiam ter levado a perdas que teriam que ser absorvidas diretamente pelo banco.

Então, o que deu errado? Sob o sistema atual, esses empréstimos foram vendidos para as grandes empresas de investimento de Wall Street que os reenpacotaram como obrigações de hipotecas garantidas (CMO’s), Mortgage Backed Securities (MBS’s) e outros siglas similares. Esses instrumentos foram então enviados para as agências de classificação para que recebessem sua benção e, mais importante, uma classificação de risco. Muitas dessas ofertas de investimento receberam notas AAA – as classificações mais altas disponíveis significando que, em teoria, esses instrumentos foram considerados como menos prováveis ​​de resultar em inadimplência. Como alguém consegue criar um instrumento financeiro lastreado em hipotecas subprime e classificado como “triplo A” ou avaliado com uma nota AAA? Aqui está a magia. Estes Asset Backed Securities (ABS) são constituídos por diferentes parcelas ou fatias, cada um com um risco diferente e um nível de recompensa. O primeiro dólar da amortização do empréstimo é aplicado aos títulos com a classificação mais alta, e o primeiro dólar de perda é aplicado à parcela com as classificações mais baixas. As fatias mais baixas são projetadas para fornecer um cobertor de segurança que, em teoria, protege os títulos mais votados. Os bancos de investimento que compram ou “estruturam” esses títulos para obter taxas de valorização quando os vendem aos investidores são as mesmas entidades que pagam as agências de classificação de risco para avaliar esses instrumentos. Claramente, a possibilidade de conflito de interesses está presente. Se os investidores e não os bancos de investimento conseguissem arrecadar milhões em taxas fossem pagar a classificação, o potencial para este conflito de interesses seria diminuído. Além disso, os bancos de investimento têm interesse em convencer as agências de avaliação da segurança desses títulos.

Então, já apontomos o dedo para os proprietários, alguns foram gananciosos, mas muitos mais eu suspeito, foram apenas ingênuos ou desinformados, agentes imobiliários – apenas um dos mais de 60, na minha experiência, era uma jóia, corretores de hipotecas e banqueiros, bancos, Wall Street e agências de avaliação de risco, então, quem ainda falta? O Federal Reserve e o Governo, é claro.

 

Federal Reserve

Federal Reserve

O Fed como conhecido é responsável pela política monetária do país e pela supervisão e regulamentação dos bancos. Esta é a definição dos papéis do Fed em suas próprias palavras:

Política monetária

O Fed é mais conhecido pelo seu papel na elaboração e execução da política monetária do país, isto é, influenciar as condições de dinheiro e crédito na economia, a fim de promover os objetivos de alto emprego, crescimento sustentável e preços estáveis.

O objetivo de longo prazo da política monetária do Fed é garantir que o dinheiro eo crédito cresçam o suficiente para incentivar a expansão econômica não inflacionária.

O Fed não pode garantir que nossa economia cresça a um ritmo saudável, ou que todos tenham um emprego. A consecução desses objetivos depende das decisões de milhões de pessoas em todo o país. As decisões sobre o quanto gastar e quanto poupar, quanto investir cursos técnicos e educação, quanto gastar em novas instalações e equipamentos, ou quantas horas por semana trabalhar podem ser algumas delas.

O que o Fed pode fazer é criar um ambiente propício ao crescimento econômico saudável. Faz isso perseguindo um objetivo de estabilidade de preços, isto é, tentando evitar que a inflação se torne um problema.

A inflação é definida como um aumento sustentado dos preços ao longo de um período de tempo.

Um nível estável de preços é mais propício para a produção e o emprego sustentados máximos. Além disso, os preços estáveis incentivam a poupança e, indiretamente, a formação de capital porque impede a erosão dos valores dos ativos pela inflação imprevista.

A inflação causa muitas distorções no mercado. Inflação:

· Atinge mais as pessoas com renda fixa – quando os preços aumentam, os consumidores não podem comprar o mesmo qye antes.

· desencoraja a poupança

  • reduz o crescimento econômico porque a economia precisa de um certo nível de poupança para financiar certos investimentos que ajudam a impulsionar o crescimento econômico
  • Torna mais difícil para as empresas planejar – é difícil decidir quanto produzir, porque as empresas não conseguem prever a demanda por seu produto aos preços mais altos que terão de cobrar para cobrir seus custosRegulação e Supervisão bancáriaO Fed é uma das várias agências governamentais que compartilham a responsabilidade de garantir a segurança e a solidez do nosso sistema bancário. O Fed tem a responsabilidade principal de supervisionar as holdings bancárias, as holdings financeiras, os bancos estatais que são membros do Sistema da Reserva Federal e as empresas da Edge Act e as agreement corporations, através das quais as organizações bancárias dos EUA operam no exterior.

    O Fed e outras agências compartilham a responsabilidade de supervisionar a operação de organizações de bancos estrangeiros nos Estados Unidos. Para garantir que o sistema bancário permaneça competitivo e atua no interesse público, o Fed dá o seu aval para novas aplicações de bancos e também para fusões ou para abrir novas agências.

    A aprovação do Gramm-Leach-Bliley (GLB) Act, em novembro de 1999, foi o ponto culminante de um esforço de várias décadas para eliminar muitas das restrições às atividades das organizações bancárias.

    Algumas das principais disposições do GLB são:

    · Revogar as limitações existentes sobre a capacidade dos bancos de se filiarem com empresas de valores mobiliários e seguros

    · Cria uma nova forma organizacional que permite que as organizações bancárias adquiram novas atribuições. Esta nova entidade denominada “holding financeira” (FHC) e suas subsidiárias não bancárias estão autorizadas a exercer atividades financeiras como seguros e subscrição de valores mobiliários

    O papel ampliado do Fed como supervisor geral de FHCs é semelhante ao seu papel na supervisão de empresas de holdings bancárias. Os Bancos da Reserva Federal supervisionarão e regularão os FHC, enquanto cada afiliado ainda é supervisionado pelo seu tradicional regulador funcional.

    O Fed deve delinear a relação financeira entre um banco e outras afiliadas da FHC. Seu principal objetivo é estabelecer barreiras que protejam as instituições depositárias dos problemas de um afiliado falido. Para fazer isso de forma eficiente, o Fed deve assegurar uma maior comunicação, cooperação e coordenação com os muitos supervisores dos FHC mais diversificados.

    O Fed tem acesso a dados sobre riscos em toda a organização, bem como informações sobre a gestão que a empresa faz desses riscos. Os reguladores estão em condições de avaliar e presumivelmente agir sobre os riscos que ameaçam a segurança e a solidez dos bancos segurados.

    Parece que o Fed não conseguiu conter a inflação da habitação e que desempenhou um papel nesta desastre total, então piorou as coisas em seus esforços, ou falta de, para supervisionar adequadamente as instituições bancárias.

    Finalmente, o governo, também conhecido como Tio Sam, o grande elefante Kahuna de 10.000 libras etc. Onde começamos? Que tal com: ‘Onde eles estavam?’

 

Tio Sam

Tio Sam

Agora parece que depois que milhões de cavalos estão fora do celeiro (alguns cavalos fugiram, outros foram impedidos), o governo quer intervir com um resgate para salvar o que restou. Enquanto isso, ninguém quer ver as pessoas perderem suas casas, a questão que deve ser levantada é a seguinte: e todos aqueles de nós que somos responsáveis? Aqueles de nós, que cortaram despesas e economizaram para dar uma entrada decente, compraram menos casas do que podíamos pagar e quem vivíamos em um padrão abaixo de nossos meios? Muitos de nós dirigimos carros mais antigos e continuamos a dirigí-los por mais tempo. Nós não saímos correndo para comprar o mais recente e o melhor a preços inflados, nós pesquisamos, esperamos e planejamos.

Quando o World Trade Center foi atacado, as famílias que decidiram não processar receberam pagamentos governamentais e, certamente, não nos incomodamos porque tenho certeza de que, se tivessem essa a opção, prefeririam ainda ter seus entes queridos ao ivés do dinheiro. O problema, na forma típica de ação do governo, é que aqueles que eram responsáveis e que possuíam apólices de seguro recebiam menos do que aqueles que eram irresponsáveis e não planejavam com antecedência. Não falo sobre máquinas de lavar louça na Windows on the World e trabalhadores de colarinho azul; Estou falando de executivos, comerciantes e pessoas que deveriam ser mais espertos.

Agora, nosso governo, o mesmo governo que se sentou assistindo passivamente essa bolha ficar cada vez maior, apesar de muitas advertências, quer agora ajudar as pessoas que correm o risco de perder suas casas. Ninguém fala sobre educar as pessoas, não vamos ensinar as pessoas a pescar, antes, vamos dar-lhes um peixe e resgatá-los mais uma vez às custas daqueles que são responsáveis.

Claramente, ao manter a maioria da população financeiramente ignorante, há muito dinheiro a ser feito pela indústria da pobreza.

Sobre o autor

Richard Gandon é o diretor-gerente da The Financial Learning Network, dedicado a oferecer seminários on-line de educação financeira. O curso “Compreender o Mercado de Valores” foi convertido em um CD-ROM e está em uso em mais de 50.000 salas de aula em todo o país. Todos os anos, desde 1998, Richard dá aulas a uma classe de quinto ano na Geórgia para ensinar-lhes sobre o mercado de ações on-line Richard tem mais de 20 anos de experiência na indústria de serviços financeiros, incluindo como corretor, comerciante, formador de licenciamento e gerenciou um grupo de vendas e um grupo de pesquisa de patrimônio histórico e índice da Standard & Poor’s.

http://financiallearningnetwork.com/

 

 

Veja o outro post dessa série:

https://blogworktoprosper.com.br/como-navegar-com-sucesso-pelo-seu-negocio-atraves-de-uma-crise-economica/

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *